É muito comum vermos a criação de loteamentos fechados ou condomínios de lotes em cidades próximas aos centros e capitais devido à grande procura por qualidade de vida das famílias, bem como para servir de refúgio aos finais de semana.
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Entretanto, com a criação desses condomínios, começaram a surgir muitos problemas relativos à manutenção e organização das despesas comuns entre os proprietários. Com a finalidade de “impedir esses problemas”, os condôminos socorriam à associação de moradores/condôminos para tentar implantar uma administração e gestão, o que não era a melhor solução, tendo em vista que muitos não aceitavam pagar a taxa de associação.
É importante esclarecer que os condomínios fechados de lote nada mais são do que uma espécie de bairro com ruas, cercado por muros, possuindo uma autonomia própria de gestão e organização, ou seja, como se trata de um condomínio era necessário a criação de um órgão capaz de organizar o convívio entre os proprietários de lote o que se costumava fazer por associações, já que não havia previsão legal para a constituição de condomínio por meio de convenção.
Ocorre que muitos proprietários de imóveis em condomínios de lotes se furtavam da obrigação de pagar a taxa de associação, se valendo da previsão constitucional de que ninguém é obrigado a se manter associado. Contudo, com o advento da Lei nº 13.465/17 (Lei da Regularização Fundiária) essa situação passou a ser amenizada, tendo em vista que a lei equiparou a situação ao condomínio edilício.
Outro ponto importante para o assunto, foi a inclusão do artigo que legaliza as associações de condomínio de lotes (art. 36-A) da Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei 6.766/79).
Para não restar dúvidas nos casos em que se discute a cobrança da taxa de associação anterior a 2017, o Supremo Tribunal Federal firmou a tese de que é válida a cobrança de quem se associou antes e indevida de quem não se associou.
Portanto, nos condomínios de lotes, mesmo que dentro de sua delimitação possua áreas públicas de uso exclusivo dos condôminos, na prática quem as utiliza são os próprios condôminos. Sendo certo que os condomínios de lotes precisam de administração e gestão, o que demandam custos, se não houver participação financeira dos proprietários, será impossível manter uma administração e organização e que futuramente se tornará impossível a venda dos imóveis, já que a desvalorização é o caminho certo a seguir.
Dérika Viana Machado
– derikamachado.advocacia@gmail.com –
Advogada Imobiliarista e Presidente da Comissão de Direito Urbanístico e Ambiental da OAB Santa Isabel – SP